З часу виникнення кондом?н?ум?в (?х ?стор?я сходить ще до час?в Римсько? ?мпер??), ця форма пройшла к?лька етап?в свого розвитку, вдосконалюючись по м?р? формування ринкових в?дносин у сусп?льств?. На початку ХХ стол?ття ця форма власност? була добре в?домою в Зах?дн?й та Сх?дн?й ?вроп?, а за останн? двадцять рок?в кондом?н?уми отримали широке поширення у б?льшост? розвинених кра?н св?ту.
За час свого ?снування об'?днання (кондом?н?уми) довели свою ефективн?сть у багатьох випадках, у тому числ? й у питаннях сп?льного волод?ння, управл?ння та утримання майна житлових будинк?в.
Тип будинку або спос?б забудови територ?? не мають сутт?вого значення. Типов? багатоквартирн? будинки, як? активно споруджувались в Укра?н? в пер?од соц?ал?стичного господарювання, ?деально п?дходять для створення кондом?н?ум?в. Групу приватних будинк?в також можна об'?днати в кондом?н?уми. У структур? кондом?н?уму значно легше вир?шуються проблеми, пов'язан? ?з зм?шаною ( приватною, державною, комунальною та колективною) формою власност? на житлов? та нежитлов? прим?щення, ?з сп?льним волод?нням ?нженерно-техн?чним обладнанням. Значно легше в умовах об'?днання досяга?ться розпод?л витрат та в?дпов?дальност?.
Проблема створення об'?днань (кондом?н?ум?в) ? актуальною не т?льки для Укра?ни. Над ?? розв'язанням активно працюють в кра?нах СНД. В Рос?? товариства власник?в квартир вже створен? ? функц?онують у Москв?, Рязан?, Ярославл? та ?катеринбурз?.
В Укра?н? перш? товариства власник?в квартир (за схемою об'?днань (кондом?н?ум?в) почали орган?зовуватися у Харков? у 1994 роц?. Мешканц? багатоквартирних будинк?в, як? виступили ?н?ц?аторами створення цих перших об'?днань, намагались в першу чергу розв`язати для себе основну проблему - п?двищити ефективн?сть використання кошт?в, як? вид?лялись на експлуатац?ю будинк?в та прибудинкових територ?й з м?сцевого бюджету та збирались з мешканц?в.

Об'?днання - це господарська орган?зац?я, форма об'?днання власник?в житлових та нежитлових прим?щень у багатоквартирному будинку для сп?льного управл?ння комплексом нерухомого майна (кондом?н?умом), волод?ння, користування ? в установлених законодавством межах розпорядження сп?льним непод?льним майном.
Основний документ, який заклада? правову базу для побудови вза?мин м?ж окремими власниками житлових та нежитлових прим?щень у будинку, де створено об'?днання, ? статут об'?днання. Статут об'?днання визнача? для кожного багатоквартирного будинку конкретний механ?зм розпод?лу в?дпов?дальност? та погодження ?нтерес?в ус?х власник?в прим?щень з цього будинку.
Вищим кер?вним органом об'?днання ? загальн? збори. Кожен власник прим?щень у будинку ма? право голосу на загальних зборах ? вага такого голосу визнача?ться в?дношенням площ?, яка належить кожному власнику, до загально? площ? житлових та нежитлових прим?щень будинку, як? належать ус?м власникам разом. Це в?дношення назива?ться часткою участ? кожного власника.
Об'?днання власник?в квартир самост?йно визнача? вс? види роб?т, як? необх?дн? для як?сного управл?ння та утримання будинку та прибудинкових територ?й. В основ? управл?нсько? д?яльност? об'?днання лежить р?чний ф?нансовий план об'?днання. Ф?нансовий план охоплю? не т?льки перел?к основних роб?т, як? сл?д виконати в будинку протягом року, але й визнача? ф?нансов? джерела для покриття видатк?в, пов'язаних з виконанням цих роб?т.

Поточний контроль за надходженням та витрачанням кошт?в в об'?днанн? зд?йсню? правл?ння об'?днання. Правл?ння пер?одично зв?ту?ться на загальних зборах про виконання ф?нансового плану. Правл?ння уклада? контракти та найма? на роботу прац?вник?в для виконання роб?т по утриманню будинку. Якщо обсяг управл?нсько? д?яльност? значний, тод? правл?ння може наймати профес?йного управляючого будинком (наприклад, з числа спец?ал?ст?в, як? працювали у ЖЕК або на виробництв?, або таких, як? пройшли спец?альний курс п?дготовки).
Управл?ння об'?днанням зд?йсню?ться або власними силами, або з допомогою найманих спец?ал?ст?в (управляючий будинком, бухгалтер), або ж на основ? договору з управл?нською компан??ю (наприклад, з ЖЕКом).

Багато мешканц?в квартир в Укра?н? все ще спод?ваються, що власники чи колишн?й одноос?бний власник будинку у найближчому майбутньому буде в змоз? провести кап?тальний ремонт ?хнього будинку чи пол?пшити як?сть поточних ремонт?в у будинках. На жаль у б?льшост? випадк?в спод?вання ц? не мають п?д собою реального грунту. Лише тод?, коли контроль за як?стю роб?т у будинку та в?дпов?дальн?сть за сво?часне ф?нансування цих роб?т перейде в?д орган?в влади до мешканц?в будинку можна спод?ватись на зм?ну ситуац??.
Для розробки концептуальних засад процесу реорган?зац?? м?ського житлового фонду за рахунок орган?зац?? кондом?н?ум?в, м?сцевим владним структурам потр?бно ч?тко усв?домлювати т? вигоди, як? можна отримати в результат?. Нижче наведено перел?к основних потенц?йних вигод для найважлив?ших учасник?в цього процесу: громадян, м?сцевих орган?в влади та ЖЕК?в.

Громадяни:

- стають власниками майна та прим?щень загального користування в будинку;
- мають можлив?сть створити власну управл?нську структуру для вир?шення проблеми утримання будинку;
- мають можлив?сть покращити ф?зичний стан будинку ? умови проживання у ньому;
- отримують механ?зм для розв'язання проблем сп?льного проживання у будинку;
- мають можлив?сть контролювати як?сть роб?т у будинку;
- розширюють можливост? для щоденного сп?лкування мешканц?в будинку;
- мають реальн? важел? впливу на порушник?в загальних домовленостей;
- обирають на конкурсн?й основ? п?дрядник?в для пол?пшення якост? утримання будинку ? скорочення загальних витрати;
- контролюють використання квартплати, видатк?в на утримання будинку та прибудинково? територ??, дотац?й ? субсид?й;
- можуть контролювати безпеку проживання у будинку та використання прибудинково? територ??;
- можуть здавати в оренду м?сця загального користування з метою отримання прибутку для компенсац?? витрат.

Органи м?сцево? влади:

- зменшують обсяг витрат з м?сцевого бюджету на утримання будинк?в;
- зв?льняються в?д проблем, пов'язаних ?з розрахунком та збором квартирно? плати;
- передають значну частину прав щодо прийняття р?шень в частин? утримання та використання житлового фонду мешканцям будинк?в;
- створюють умови для реал?зац?? права свободи вибору для громадян у житлов?й сфер?;
- отримують значне покращання ф?зичного стану житлового фонду в м?ст?;
- сприяють створенню д??вого механ?зму управл?ння ринком житла;
- розпод?ляють функц?? кл??нта ? п?дрядника стосовно надання комунальних послуг.

ЖЕКи:

- отримують можлив?сть укладання з замовником (об'?днанням) договору з ч?тко визначеними умовами його виконання;
- гарантовано отримують повну плату при наданн? повного перел?ку послуг, якщо власники (замовники) контролюють кошти, що призначен? на утримання;
- зможуть б?льш ефективно укладати угоди ? сп?впрацювати з одн??ю юридичною особою;
- будуть конкурентноспроможними, матимуть широке коло кл??нт?в ?, як результат, отримуватимуть в?дпов?дн? прибутки.

Правов? проблеми в реал?зац?? програми та можлив? шляхи ?х вир?шення

1. В?дсутн? законодавче визначення правового статусу об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирного будинку, як суб'?кта господарсько? д?яльност?. Не встановлено виду власност? (сп?льна сум?сна, сп?льна часткова чи нова специф?чна форма, наприклад, - сп?льна власн?сть в кондом?н?ум?), що сутт?во вплива? на побудову вза?мов?дносин м?ж членами об'?днання, а також об'?днання з ?ншими ф?зичними та юридичними особами. Об'?днання не ? суб'?ктом земельного, цив?льного та господарського права, а також податкового законодавства.
Необх?дно прийняти Закон Укра?ни "Про об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирних будинк?в, товариства власник?в житла та асоц?ац?? кондом?н?ум?в" яким будуть врегулюван? ц? питання та п?дготувати зм?ни та доповнення до Цив?льного ? Земельного кодекс?в Укра?ни, а також внести необх?дн? зм?ни в податкове законодавство та Закон Укра?ни "Про власн?сть".
2. Недостатньо врегульоване питання членства в об'?днанн? сп?ввласник?в багатоквартирних будинк?в у Закон? Укра?ни " Про приватизац?ю державного житлового фонду". Так, власники нежитлових прим?щень, вбудованих у будинок, не передбачен? в якост? член?в об'?днання. Тому в багатьох випадках на м?сцях вони в?дмовляються нести видатки на утримання житлового будинку та прибудинково? територ??.
Необх?дно прийняти зм?ни та доповнення до Закону Укра?ни "Про приватизац?ю державного житлового фонду", зокрема в статтю 10, передбачивши ними обов'язков?сть створення об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирного будинку, а також врахувати вс?х сп?ввласник?в багатоквартирного будинку, як? повинн? бути членами об'?днання ? нести видатки на утримання будинку та прибудинково? територ??.
3. В Закон? Укра?ни "Про приватизац?ю державного житлового фонду" недостатньо ч?тко врегульоване питання оподаткування об'?днань сп?ввласник?в багатоквартирного будинку. Це призводить до можливост? його двозначного трактування. Це питання особливо важливе, оск?льки об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирного будинку це не прибуткова орган?зац?я , а для збереження житлового фонду необх?дно створити п?льговий режим оподаткування для об'?днань сп?ввласник?в багатоквартирного будинку.
Доц?льно частину другу статт? 10 Закону Укра?ни "Про приватизац?ю державного житлового фонду" викласти в нов?й редакц?? ? внести зм?ни та доповнення в податкове законодавство Укра?ни.
4. Нема? ч?ткого перел?ку вид?в господарсько? д?яльност?, як? в?дносяться до утримання будинку та прибудинково? територ??. Це да? змогу податковим органам оподатковувати ряд вид?в господарсько? д?яльност? об'?днань, кошти в?д яких спрямовуються виключно на утримання будинку та прибудинково? територ??.
Центр пропону? це врегулювати в Закон? Укра?ни "Про об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирних будинк?в, товариства власник?в житла та асоц?ац?? кондом?н?ум?в", проект якого розроблений та переданий до Держбуду Укра?ни.
5. Сутт?вим стримуючим фактором створення об'?днань сп?ввласник?в багатоквартирних будинк?в ? лише теоретична врегульован?сть питання участ? колишнього одноос?бного власника будинку у проведен? першого, п?сля приватизац?? квартир, кап?тального ремонту будинку. Так, постановою Каб?нету М?н?стр?в Укра?ни в?д 08.10.1992 р. ? 572 передбачено, що Порядок участ? в орган?зац?? та ф?нансуванн? ремонту приватизованих житлових будинк?в ?х колишн?ми власниками набува? чинност? п?сля впровадження реформи системи оплати прац?, але в?дсутн?сть Державно? програми реформування системи оплати прац? св?дчить, що цей Порядок не буде введено в д?ю найближчим часом.
Необх?дно внести зм?ни у постанову Каб?нету М?н?стр?в Укра?ни в?д 08.10.92 ? 572, якими передбачити, що пункт 11 цього Порядку вступа? в д?ю з моменту прийняття Постанови "Про внесення зм?н до постанови Каб?нету М?н?стр?в Укра?ни в?д 08.10.92 р. ? 572".
6. В об'?днанн? сп?ввласник?в багатоквартирного будинку виника? специф?чний вид сп?льно? власност?, який не передбачений н? чинним Цив?льним кодексом Укра?ни, н? його новим проектом. З одного боку, квартири п?д час приватизац?? переходять у приватну (сп?льну сум?сну або сп?льну часткову) власн?сть. З другого,- при приватн?й власност? на квартири чи нежитлов? прим?щення виникають правов?дносини м?ж ?х власниками, як? виникають з ?хнього права власност? на частку конструктивних елемент?в, техн?чного обладнання ? допом?жних прим?щень будинку, буд?вель та споруд призначених для обслуговування будинку, а також земельно? д?лянки закр?плено? за будинком. Враховуючи те, що ц? об'?кти не належать на прав? сп?льно? сум?сно? власност?, оск?льки такий вид власност? ?сну? т?льки м?ж подружжям, а також на прав? сп?льно? частково? власност?, оск?льки частки сп?ввласник?в будинку ? непод?льними ? не п?длягають в?дчуженню, як це передбачено чинним законодавством, виника? правовий вакуум щодо законодавчого врегулювання цих вза?мов?дносин м?ж суб'?ктами права власност?.
Центром п?дготовлено, передано Держбуду Укра?ни та плану?ться внести на розгляд Верховно? Ради Укра?ни проект Закону Укра?ни "Про об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирних будинк?в, товариства власник?в житла та асоц?ац?? кондом?н?ум?в". Кр?м того, необх?дно внести зм?ни до чинного Цив?льного кодексу Укра?ни та до проекту цього Кодексу, а також до проекту Житлового кодексу Укра?ни.
7. Залиша?ться не врегульованим питання щодо обслуговування внутр?шн?х ?нженерних мереж будинк?в, в яких створен? об'?днання сп?ввласник?в та мереж за межами будинку. З одн??? сторони, власники житлових та нежитлових прим?щень ? сп?ввласниками техн?чного обладнання будинку (тобто, ?нженерн? мереж? перебувають у ?х сп?льн?й власност?), з друго? сторони, комунальн? п?дпри?мства - надавач? послуг повинн? надати через ?нженерн? комун?кац?? (до крана, до батаре?, до газово? гор?лки) завершену послугу. Виника? питання, хто повинен обслуговувати ?нженерн? комун?кац?? всередин? будинку та позабудинков? комун?кац??.
Необх?дною вважа?ться розробка Державним Ком?тетом буд?вництва, арх?тектури та житлово? пол?тики Укра?ни Порядку встановлення меж розпод?лу позабудинкових водопров?дних, канал?зац?йних, теплових ? електричних мереж, яким ? врегулювати це питання .
8. В?дсутн?сть спрощено? процедури реформування житлово-буд?вельних (житлових) кооператив?в в об'?днання сп?ввласник?в та законодавчого врегулювання цього питання значно стриму? зростання числа будинк?в у яких створено об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирного будинку. Форма ж ОСББ сутт?во в?др?зня?ться в?д ЖБК, оск?льки при набутт? права власност? на квартири вс?ма членами ЖБК його правл?ння не може представляти ?х ?нтереси чи управляти сп?льним майном у будинку.
Для врегулювання цього питання Державному Ком?тету буд?вництва, арх?тектури та житлово? пол?тики Укра?ни доц?льно розробити та затвердити спрощену процедуру реорган?зац?? житлово-буд?вельних (житлових) кооператив?в у об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирних будинк?в та перере?страц?? ?х статут?в.
9. На сьогодн? залиша?ться недостатньо визначеним питання як в?дображати в баланс? (ЖЕКу чи об'?днання) будинок, у якому повн?стю приватизован? вс? квартири та нежитлов? прим?щення. З одн??? сторони, оск?льки будинок знаходиться на баланс? ЖЕКу, то м?сто повинна вид?ляти кошти на його утримання та зд?йснювати амортизац?йн? в?драхування в розм?р? 5 в?дсотк?в в?д його балансово? вартост? для його в?дновлення. В той же час, члени об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирного будинку також вносять кошти для цього.
З метою врегулювання ц??? проблеми необх?дно, щоб М?н?стерство ф?нанс?в Укра?ни разом з Держбудом, М?неконом?ки та М?нюстом Укра?ни розробило Порядок зняття з балансу державних, комунальних п?дпри?мств ? орган?в м?сцевого самоврядування приватизованих квартир.
10. Часто, п?сля створення в будинку об'?днання сп?ввласник?в багатоквартирних будинк?в, колишн? одноос?бн? власники будинку передають м?сця сп?льного користування в оренду комерц?йним структурам, отримуючи з цього прибуток ? порушуючи одночасно права ?нших сп?ввласник?в, як? захищаються Конституц??ю Укра?ни та Законом Укра?ни "Про власн?сть".
Вважа?ться за необх?дне прийняти Постанову Каб?нету М?н?стр?в Укра?ни "Про заходи щодо актив?зац?? роботи по створенню та д?яльност? об'?днань сп?ввласник?в багатоквартирних будинк?в", де передбачити, що колишн? одноос?бн? власники повинн? передати здан? в оренду допом?жн? прим?щення будинку у сп?льну власн?сть членам об'?днання, а кошти, як? будуть сплачуватись орендарями, повинн? поступати на рахунок об'?днання ? використовуватись об'?днанням для утримання будинку та прибудинково? територ??.
11. У типовому Св?доцтв? про право власност? на квартиру (будинок) не передбачено виникнення у власник?в житлових прим?щень права сп?льно? власност? на м?сця сп?льного користування. Враховуючи правовстановлюючий характер Св?доцтва, необх?дно щоб в цьому документ? був запис про право власност? на м?сця загального користування.
Державному Ком?тету буд?вництва, арх?тектури та житлово? пол?тики Укра?ни доц?льно внести в наказ Держжитлокомунгоспу Укра?ни в?д 13.09.92 р. ? 56 (додаток 12) в?дпов?дн? зм?ни, як? б передбачали у св?доцтв? визначення частки власника житлового прим?щення у сп?льному майн? будинку, а також сп?льно з М?нюстом Укра?ни внести зм?ни та доповнення у форми правовстановлюючих документ?в, що п?дтверджують перех?д права власност? на квартиру (будинок), вбудован? у будинок нежитлов? прим?щення, в?д одного власника до ?ншого ? як? п?длягають нотар?альному посв?дченню.