Традиционно весь комплекс услуг по управлению и обслуживанию жилья в населённых пунктах Украины производился исключительно жилищно-эксплуатационными конторами (ЖЭКами), которые и сейчас, в большинстве случаев, остаются фактически монополистами в этой отрасли. Хроническая нехватка денег в местных бюджетах привела к стремительному падению уровня управления и обслуживания жилья, вследствие чего большой объём работ ЖЭКов по ремонту и управлению домами остается невыполненным. Единственным выходом из этой ситуации является внедрение в этой сфере элементов конкуренции, договорных отношений, которые способны существенно повысить качество обслуживания жилья, а в перспективе - и снизить стоимость его обслуживания.

Объективная необходимость поиска новых структур, которые могли бы эффективно действовать в конкурентной рыночной среде, означает на практике передачу функций государственных жилищных организаций частным фирмам путем проведения конкурсов и подписания на конкурсной основе договоров с фирмами, которые имеют самую высокую квалификацию и предлагают самую низкую стоимость обслуживания.
Успешная реализация специалистами, которые сегодня работают в Центре, демонстрационных проектов в Харькове, Одессе, Киеве, Львове, в городах Донецкой, Луганской и ряда других областей показала жизнеспособность и эффективность частного содержания жилья в Украине. Этот положительный опыт позволил определить внедрение конкурсных принципов при оказании услуг населению в сфере обслуживания и эксплуатации жилищного фонда, как одного из главных направлений осуществления государственной жилищной реформы, что закреплено рядом законодательных и нормативных актов Украины.
Сегодня в Украине работает более 120 частных фирм, которые обслуживают свыше 300 тысяч квартир.
Результаты контроля работы этих предприятий, который производят обл-, горжилуправления и соответствующие инспекции на местах, говорят о повышении качества обслуживания, более рациональном использовании денег квартиронанимателей и более высокой мобилизации денег населения.
Необходимо отметить, что расходы на обслуживание жилья предприятиями негосударственной формы собственности несколько ниже, чем у государственных предприятий, учитывая что качество и количество услуг не уменьшается.
Частные фирмы по обслуживанию жилищного фонда предлагают и дополнительные услуги: ремонт квартир, установку и изготовление окон, дверей, другие виды столярных работ, монтаж различных устройств, декоративные металлические решетки и двери, другие виды сервисного обслуживания.
Все это является бесспорным свидетельством необходимости продолжении программы РММ.

Частный ЖЭК - это рыночная альтернатива традиционным жилищно-эксплуатационным конторам - фирма, которая поставила целью завоевать в условиях конкуренции право на организацию управления и обслуживания жилищного фонда любой формы собственности.
Выбор частного ЖЭКа начинается с принятия решения (распоряжения) собственника жилья о конкурсном отборе предприятий по содержанию жилищного фонда. Этим решением утверждаются положения о проведении конкурса, образец договора на обслуживание жилья, конкурсная комиссия для организации работы по внедрению программы, подготовки и проведения конкурса и др.
Для организации конкурса, подготовки необходимых документов согласно решению (распоряжению) местного органа исполнительной власти, создается рабочая группа и утверждается план ее работы.
Для победы в конкурсе фирма должна подать техническую заявку и бизнес план. Преимущество предоставляется тем фирмам, которые предложат наиболее приемлемые цены и окажутся наиболее квалифицированными для исполнения этой работы. Спектр предоставления дополнительных услуг должен быть болеешироким.
Непосредственная работа фирмы - победителя начинается с момента подписания контракта с собственником жилья.
На сегодня в Украине существует три варианта финансирования таких контрактов:" по фиксированной цене" ("Харьковская модель"), " на процент" ("Одесская модель") и "вознаграждение за каждую квартиру в месяц".
В варианте финансирования контрактов по " фиксированной цене", город определяет некоторый объем финансирования как оплату в гривнах за каждый квадратный метр в месяц. Эта цифра рассчитывается в зависимости от объема работ, которые выполняет подрядчик. Подрядчики не могут требовать больше этой предельной суммы. Безусловно, если претендент на получение контракта может предложить реально более низкую цену, он будет иметь преимущество в конкурсной борьбе. "Харьковская модель" оставляет функцию сбора квартплаты за городом. Подрядчики ежемесячно получают фиксированную оплату, которая индексируется с учетом инфляции.
По "Одесской модели" на частного подрядчика возлагается обязанность собирать квартирную плату за жилые помещения и арендную плату за помещения, которые используются в коммерческих целях, но включены в конкурсный пакет. Прибылью подрядчика является процент собранной квартирной и арендной платы(для Одессы это 3%),а, отсюда для фирмы есть прямой стимул для сбора квартирной платы в полном объеме. Такая схема действует лишь когда от коммерческих структур поступает арендная плата, достаточная для финансирования контракта. Эта модель может оказаться малоэффективной на окраинах городов, где не так много нежилых помещений. При использовании этой модели необходимо, чтобы городская власть передала в руки частного подрядчика также функции арендодателя помещений коммерческим структурам и разрешила использовать банковский счет подрядчика для приема всех платежей коммерческих структур за аренду помещений. При использовании этой модели подрядчик является промежуточным звеном между коммерческими структурами и городской властью, за что получает 3% от суммы оплаты стоимости эксплуатации жилищного фонда.
Третья модель требует дальнейшего изучения и апробации ее эффективности в реальных условиях Украины.

Реализация программы РММ имеет свои явные преимущества практически для всех сторон, которые принимают непосредственное участие в процессе управления и содержания жилищного фонда.
Для владельцев жилья (органов местного самоуправления, ведомств, объединений совладельцев):
- собственник жилья остается его собственником, лишь меняет функции;
- остается только заказчиком услуг. Это решает существующее противоречие, когда заказчик и исполнитель - одна организация. Перераспределение этих функций содействует большей эффективности, или освобождает собственника от функций обслуживания, что дает возможность сосредоточиться на управлении и контроле;
- частное содержание способствует повышению популярности, например, горисполкома среди населения. Жители сейчас получают услуги очень низкого уровня, которые предоставляет существующая система. Более высокое качество обслуживания, которое обеспечивает частное управление, приведет к уменьшению жалоб и росту удовлетворённости населения;
- частное управление будет полезным для экономического развития города или региона. С появлением рынка жилья и рынка услуг в жилищном хозяйстве местные Советы будут в более выгодном положении по привлечению иностранных и отечественных инвестиций и кредитов;
- осуществление конкуренции в сфере обслуживания жилья заставит существующие государственные предприятия(ЖЭКи) повыситьуровень своей работы;
- конкуренция неминуемо приведет к снижению стоимости обслуживания, что даст возможность сократить, а потом и прекратить бюджетное финансирование жилищного сектора;
- негосударственные предприятия будут развивать инфраструктуру районов в которых они работают. Кроме того, как свидетельствует практика, уровень преступности (кражи, вандализм)в районах, где жилье обслуживают частные предприятия, значительно снижается.
Для работников жилищно-коммунального хозяйства:
- развитие рынка услуг является экономической необходимостью и объективной реальностью. Поэтому, те специалисты, которые раньше приспособятся к условиям конкуренции, будут иметь значительные преимущества для успешной и прибыльной деятельности в условиях рынка;
- участие в программе частного содержания жилья даст возможность кардинально изменить психологию специалистов. Достигнутый опыт пригодится для работы в престижных компаниях или для организации собственного дела.
Для жителей (частные собственники и наниматели)
- приватизированная квартира является собственностью, которая имеет определенную стоимость. Одним из условий определения стоимости квартиры является качество содержания мест общего пользования и конструктивных элементов дома. Оптимальным способом сохранения стоимости этой собственности является осуществление ее высококачественного частного содержания;
- частное содержание открывает широкие возможности для реального самоуправления (объединения совладельцев многоквартирных домов),когда сами жильцы домов решают, как тратить средства, что необходимо делать по благоустройству дома и придомовой территории, исходя из собственных интересов;
- с повышением квартирной платы естественна надежда на повышение качества услуг по управлению и содержанию жилья. Житель квартиры и дома, который обслуживает частная фирма, уверен в том, что работа будет выполнена своевременно и качественно; обслуживающий персонал будет вежливым; места общего пользования в доме будут чистыми и безопасными; будет возможность получать дополнительные услуги.
Для частных фирм по обслуживанию жилья:
- обслуживание жилья - это работа, которая была, есть и будет нужна всегда. Качественное ее исполнение и определенный авторитет является гарантией наличия постоянной работы и постоянного притока прибыли;
- работа в жилищном секторе может дать много других преимуществ, таких как прямой выход на клиентов (жильцов) для получения дополнительных заказов, допуск к риэлтерской деятельности и т.д.
- обслуживание жилья может создать полезный имидж для предприятия, что даст дополнительные преимущества в получении кредитов, составлении договоров, развитии партнерских отношений и др.

1. Нежелание руководства органов местного самоуправления в ряде городов вводить конкуренцию в сферу обслуживания жилья приводит к нарушению основных положений утвержденной Концепции государственной жилищной политики. Кроме того, в органах исполнительной власти и местного самоуправления, как правило, отсутствуют подразделения по вопросам внедрения жилищной политики, а решение этого вопроса поручается управлениям и отделам жилищно-коммунального хозяйства, которые заинтересованы в сохранении существующей системы обслуживания жилищного фонда.
Для решения этой проблемы необходимо внести изменения в Закон Украины "О местном самоуправлении в Украине" по внедрению на конкурсной основе предприятий, независимо от форм собственности, для должного содержания и эффективной эксплуатации жилья и предоставления населению услуг необходимого уровня и качества, а также предусмотреть в этом Законе, что исполнительные органы местных Советов создают подразделения по внедрению, координации и контролю процесса реформирования в жилищной сфере.
2. Отсутствие утвержденных Положения о конкурсном отборе предприятий по обслуживанию и ремонту жилищного фонда и Типового договора(контракта) на обслуживание жилищного фонда между органами местного самоуправления и предприятиями- победителями конкурса. Отсутствие этих документов приводит к тому, что конкурсы, которые сегодня проводятся, носят экспериментальный характер и не имеют официального статуса.
Необходимо принять Кабинетом Министров Украины Постановление "О конкурсном отборе предприятий по обслуживанию и ремонту жилищного фонда и их деятельности", проект которого находится сейчас в Кабмине Украины.
3. Несостоятельность государства своевременно выплачивать адресные субсидии, заработную плату, пенсии, стипендии, дотации приводит к резкому ухудшению технического состоянию жилищного фонда и условий проживания в нем.
Необходимо внести изменения в Закон Украины "О налогообложении прибыли предприятий" предусмотрев, что коммунальные предприятия и предприятия, которые осуществляют обслуживание жилищного фонда могут быть освобождены от оплаты налога на величину задолженности государства перед ними, а также необходимо освободить предприятия, которые обслуживают жилищный фонд, от оплаты налога на добавленную стоимость.
4. В проекте Жилищного кодекса Украины не предусмотрен порядок содержания жилищного фонда.
Необходимо внести дополнения в проект Жилищного кодекса Украины предусмотрев, что содержание жилищного фонда осуществляют государственные предприятия по обслуживанию жилищного фонда или негосударственные предприятия на договорных условиях.
5. Существующее законодательство "де-юре" не запрещает частным предприятиям выступать заказчиком коммунальных услуг, однако "де-факто" государственные предприятия являются монополистами в этой сфере.
Этот вопрос необходимо отрегулировать в постановлении Кабинета Министров Украины "О конкурсном отборе предприятий по обслуживанию и ремонту жилищного фонда и их деятельности" или определенным ведомственным актом Государственного Комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины.
6. Приватизация ЖЭКов, без внедрения конкуренции, может негативно повлиять на развитие рыночных отношений в сфере обслуживания жилищного фонда. Практика свидетельствует, что отбор предприятий на конкурсной основе дает положительные результаты в обслуживании жилищного фонда, кроме того, снижается себестоимость услуг по обслуживанию жилищного фонда и повышается качество этих услуг. Простой же заменой форм собственности ЖЭКов невозможно внедрить конкуренцию в этой сфере.
Необходимо внести изменения в постановление Кабинета Министров Украины от 05.10.95г.""О методике расчетов и порядке использования платы за аренду государственного имущества"", предусмотрев, что органы местного самоуправления могут передавать негосударственным предприятиям, которые осуществляют обслуживание и ремонт жилищного фонда, имущество ЖЭКов в бесплатное использование, а также предусмотреть это в законодательстве о коммунальной собственности.
7. Положение Закона Украины "О приватизации жилищного фонда"(сумма ежегодного налога на недвижимое имущество граждан засчитывается в специальный фонд жилищного строительства определенного местного совета) ставит в неравные условия строительство жилья и его содержание. Поскольку жилищный фонд в большинстве случаев находится в неудовлетворительном техническом состоянии и средства на своевременное проведение профилактических ремонтов в домах длительное время не выделялись, было бы целесообразно параллельно с развитием программы строительства жилья выделять средства на сохранение жилищного фонда.
Необходимо внести изменения и дополнения к Закону Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", определив, что сумма налога засчитывается в специальный фонд жилищного строительства и содержания жилья определенного местного совета.
8. Отсутствие законодательно установленного правового статуса объединения совладельцев многоквартирного жилого дома значительно усложняет взаимоотношения между объединениями и предприятиями по обслуживанию жилищного фонда по его обслуживанию.
Разработан, передан Госстрою Украины и планируется направить на рассмотрение Верховного Совета проект Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирных жилых домов и ассоциаций кондоминиумов", которым предусматривается регулирование взаимоотношений между объединениями и предприятиями по обслуживанию жилищного фонда и коммунальными предприятиями.
9. Отсутствующая статистическая отчетность органов местного самоуправления или органов исполнительной власти об образовании объединений многоквартирных жилых домов и привлечение негосударственных предприятий к обслуживанию жилищного фонда.
Эта проблема может быть решена путем внесения дополнений к Законам Украины "О местном самоуправлении в Украине" и "О государственных администрациях", предусмотрев в них обязательную отчетность по вышеупомянутым показателям.
10. Отсутствие Государственных Строительных Норм по содержанию жилищного фонда в городах и селах Украины значительно усложняет процесс контроля за техническим состоянием домов и сооружений, качеством выполнения ремонтных работ и работ по обслуживанию жилищного фонда, а также контроля за перечнем необходимых ремонтных работ и периодичностью их проведения.
Необходима разработка Госстроем Украины соответствующих Государственных Строительных Норм содержания жилищного фонда в городах и селах Украины.
11. Законодательно не отрегулирован вопрос об использовании приборов учета и оплаты стоимости коммунальных услуг на основании показателей этих приборов, что сейчас приводит к значительным расхождениям между затратами коммунальных предприятий по предоставлению услуг и их оплатой жителями квартир(домов) соответственно показаниям приборов учета. Также не отрегулирован вопрос оплаты коммунальных услуг в случае, когда прибор учета установлен один на многоквартирный дом.
Необходимо отрегулировать эту проблему постановлением Кабинета Министров Украины "Об оплате коммунальных услуг согласно приборам учета".